ΠΩΣ ΜΠΟΡΟΎΜΕ ΝΑ ΤΕΛΕΙΩΣΟΥΜΕ, ΜΙΑ ΚΑΙ ΚΑΛΗ ΜΕ ΤΗΝ "ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗ ΚΡΙΣΗ

ΛΥΚΑΣΤΡΟΣ :

ΠΩΣ ΜΠΟΡΟΎΜΕ ΝΑ ΤΕΛΕΙΩΣΟΥΜΕ, ΜΙΑ ΚΑΙ ΚΑΛΗ ΜΕ ΤΗΝ "ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΗ ΚΡΙΣΗ (που πλήττει κυρίως νέους και οξύνει δημογραφικό μας πρόβλημα);;

(Προσοχή! Αιρετικές σκέψεις! Εισέρχεστε στο ποστ με προσωπική σας ευθύνη-ακολουθει ζουμερό σεντόνι).

 

Έσπαζα το κεφάλι μου για το "πώς" του πιο πάνω τίτλου. Και τυχαία έπεσα σε ένα άρθρο (με πολλά στοιχεία αμερικανιάς μεν αλλά σοβαρή επιστημονική βιβλιογραφία πίσω του), και που εμπεριέχει μερικές ιδεες που, αν δουλευτούν σωστά, δίνουν απάντηση και σε αυτό το ερώτημα. Αλλά και μια σειρά άλλα που σχετίζονται μέχρι και με το δημογραφικό μας πρόβλημα, που αποτυπώνεται και στο πιο κάτω φρικιαστικό γράφημα απώλειας πληθυσμού. (Η Ουκρανία έχει πόλεμο, εκείνο το Tuvalu που μας πέρασε το λαδώσαμε;; Δες στο * σχετικά και με αυτό)

 

Και το έψαξα βαθύτερα κατά την προσφιλή συνήθεια του συντάκτη αυτού του ιστολογίου.

 

Και επειδή, κατά τα ειωθότα αυτού του ιστολογίου που πιστεύει ότι η γνώση πρέπει να μοιράζεται για να υπάρχει (αλλά και ότι τα πάντα είναι αδύνατα μέχρι να γίνουν πράξη) να το ... "σύντομο" σχετικό σεντόνι:

 

Αυτές την εποχή, αναπτύσσεται η τεχνολογία του λεγόμενου Real Estate 3.0, όπου η καινοτομία της κινείται γύρω από την έννοια της ιδιοκτησίας, όπως αυτή αναδύεται εκ νέου σε άλλους εξειδικευμένους τομείς, που παραδοσιακά δεν εξυπηρετούνταν από τη σταθερή και πάντα υπέρτατη, υποστηριζόμενη από την κυβέρνηση βιομηχανία στεγαστικών δανείων των τραπεζών. Ξέρετε, αυτών που έχουν δημιουργηθεί μόνο για να γεννούν ανισότητες, απλησίαστα νοίκια και φτώχεια. Νέες προσεγγίσεις, που δεν κουβαλούν τις παθολογίες που το σημερινό σύστημα περιέχει, όπως:

 

Κόκκινα στεγαστικά δάνεια, που δημιουργούνται σε περιόδους οικονομικής ύφεσης ή κρίσης

 

Υπέρογκα ενοίκια ή δόσεις δανείων, όταν ο πληθωρισμός και τα επιτόκια δανεισμού αυξάνονται όπως τώρα.

 

Πληθωρισμό προσφοράς κατοικίας, που κανείς δεν μπορεί να αγοράσει εύκολα ή έστω να ενοικιάσει. 

 

Μόνο στην Αθήνα υπάρχουν τώρα κενά περίπου 200.000 διαμερίσματα ως "κεφάλαια σε αργία' ύψους γύρω στα 50δισ (με κόστος -δάνεια περίπου 35δισ), ενώ την ίδια στιγμή ετοιμάζονται να προσφερθούν από τα "κοράκια"των κόκκινων δανείων μερικές δεκάδες χιλιάδες ακόμα, από τα υπό κατάσχεση προηγούμενων οικονομικών κρίσεων. Με περίπου την ίδια δυσκολία απόκτησης τους και λόγω του πανάκριβου δανεισμού.

 

Με λίγα λόγια, έχουμε σήμερα ένα ακόμα συνδυασμό σκασίματος μίας ακόμα φούσκας με ακόμα άγνωστες συνέπειες, ενώ οι νέοι κυρίως άνθρωποι συνεχίζουν να παρατείνουν την διαβίωση τους στο παιδικό τους δωμάτιο και μετά τα 30, με τις γνωστές συνέπειες που έχει αυτό και στο οξύ δημογραφικό μας πρόβλημα.

 

Έτσι, αν δεν θέλουμε να μείνουμε μόνο στην ανακύκλωση των ιδιων προβλημάτων ή μόνο στην κινηματική άμυνα υπεράσπισης του δικαιώματος της πρώτης κατοικίας από την λαιμαργία των κοράκων της αγοράς, που συντηρεί το σημερινό τραπεζικό μοντέλο, θα πρέπει και να καινοτομήσουμε με λύσεις "έξω" από το κουτί. Ριζοσπαστικές και καινοτόμες, αλλάζοντας το ίδιο το πρόβλημα: Την έννοια της ίδιας της ιδιοκτησίας επί των ακινήτων και την κατάργηση των τραπεζών για την απόκτηση της μέσω του δανεισμού τους!

 

Οι νέες προκλήσεις:

 

Τι θα γινόταν αν, αντί να έχετε ιδιοκτησία σε ένα ολόκληρο σπίτι, να μπορούσατε να έχετε ένα κομμάτι από ένα;;

 

Τι θα γινόταν αν, αντί να πληρώνετε μόνιμα ενοίκιο, αυτές οι πληρωμές ενοικίου σας να κέρδιζαν κλασματικά κομμάτια ιδιοκτησίας του σπιτιού σας (ή της περιουσίας της επιχείρησής σας) μέχρι την πλήρη κυριότητα του;;

 

Τι θα γινόταν αν μπορούσατε να έχετε κομμάτια από τα σπίτια άλλων ανθρώπων ως περιουσιακό σας στοιχείο και να μπορείτε τα πουλήσετε εύκολα, χωρίς την γραφειοκρατία που εμπλέκεται στην αγοραπωλησία ακινήτων, αλλά και χωρίς να πρέπει να ξεσπιτωθεί κανένας;;

 

Πώς θα μπορούσατε να ανταλλάξετε τα κλάσματα ιδιοκτησίας του σπιτιού που μένετε με κάποιο άλλο, άλλων προδιαγραφών για την κάλυψη άλλων αναγκών σας, χωρίς να κινδυνεύετε από απώλειες του ήδη επενδεδυμενου σας κεφαλαίου και από τα μεγάλα κόστη που προϋποθέτει η σχετική γραφειοκρατία;;

 

Πως δεν θα χάσετε ότι πληρώσατε ήδη για την σταδιακή κλασματική (!) απόκτηση της ιδιοκτησίας που χρησιμοποιείτε αν σας τύχει μία αναποδιά και πρέπει να το πουλήσετε (χωρίς τον κίνδυνο κατασχέσεων από την τράπεζα ή οποιονδήποτε άλλον τρίτο αρπακτικό);;

 

Πως μπορεί να δημιουργηθεί ένα πιο βιώσιμο μοντέλο κατασκευών και συντήρησης/ανακαίνισης ακινήτων από το σημερινό, χωρίς να εξαρτάται από τις διαθέσεις "των αγορών" κεφαλαίου;;

 

Και τέλος

 

Πως μπορούν να βρεθούν βιώσιμες λύσεις για να σταματήσει το φαγοπότι της τροφικής αλυσίδας των κόκκινων δανείων με τρόπο κοινωνικά πιο δίκαιο και οικονομικά πιο αποτελεσματικό και χωρίς να αυξάνεται υπέρμετρα ο δημόσιος δανεισμός για την διασφάλιση της πρώτης κατοικίας, δίνοντας μια δεύτερη ευκαιρία σε όσους ήδη την έχασαν μετά το 2010;;

 

Η βασική ιδέα για την ταυτόχρονη επίλυση των προβλημάτων από τα πιο πάνω ερωτήματα στηρίζεται στο ότι η ιδιοκτησία κατοικίας μπορεί να είναι και κλασματική!

 

Αυτό μπορεί να δημιουργήσει και μια νέα ευρέως διαθέσιμη κατηγορία νέων περιουσιακών στοιχείων (με την μορφή ψηφιακού ανταλλάξιμου παγίου), που είναι μια ενδιαφέρουσα εξέλιξη που αυξάνει την πρόσβαση περισσότερων καταναλωτών για συμμετοχή σε μεγαλύτερη αγορά ακινήτων αλλά και επιλύει και τα προβλήματα που έχουν συσσωρευτεί σήμερα.

 

Κάθε λύση του προβλήματος πρέπει να στηρίζεται στο ότι οι άνθρωποι, ιδιαίτερα οι νέοι, έχουν μπροστά τους να αντιμετωπίσουν πάντοτε τις ίδιες ανάγκες, όπως και οι παλιότερες γενιές, με επιλογές όμως σήμερα και από τον συνδυασμό:

 

Ενοικίαση ή ιδιοκτησία, διαφορετικού τύπου και μεγέθους κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης για τις φάσεις τις ζωής τους

Επένδυση σε χώρους που δεν χρειάζονται τώρα, αλλά ίσως χρειαστούν για 1-2 δεκαετίες μετά

Εξοχικά σπίτια που ίσως είναι και πρώτη κατοικία, λόγω των υβριδικών μοντέλων εργασίας

2ες κατοικίες

Τα ακίνητα ως περιουσιακό στοιχείο προς εμπορία

Συνιδιοκτησία

 

Ενώ ταυτόχρονα πρέπει η όποια λύση, να μην καταστρέφει και τον κατασκευαστικό τομέα.

Και ενώ καινοτομίες ήδη συμβαίνουν κυρίως στην περιφέρεια των εφαρμογών της τεχνολογίας (όπως πχ στην τέχνη ή τα πνευματικά δικαιώματα) με αντίστοιχες λύσεις στις προκλήσεις και τα χρόνια προβλήματα αυτών των κλάδων, φαίνεται ότι δεν θα αργήσουμε πολύ στο να βρουν μια πιο κεντρική θέση οι ίδιες κεντρικές ιδέες με πραγματικό αντίκτυπο και στα παραδοσιακά ακίνητα.

 

Αυτό είναι σήμερα δυνατό επειδή έχει ήδη ξεκινήσει σε μεγάλο βαθμό ο εκδημοκρατισμός της παραδοσιακής "μεσιτείας" στην προσφορά και ζήτηση ακινήτων (με εφαρμογές τύπου "spitogatos" κλπ) που κάνουν δύσκολη την απόκρυψη ακινήτων από τράπεζες ή και μεσίτες για δικά τους οφέλη. Και σε κάποιο βαθμό και η ψηφιοποίηση των συναλλαγών που σχετίζονται με την αγοραπωλησία ακινήτων..

 

Έτσι, πάνω σε αυτή την ελάχιστη τεχνολογική βάση, είναι δυνατή και η χρήση νέων τεχνολογιών, των ίδιων που κινούν και την εξέλιξη του ίντερνετ στην 3η του μορφή, το λεγόμενο web3.0, για την υποστήριξη μιας λύσης που απαντάει θετικά στα πιο πάνω προβλήματα που σημείωσα με . Αυτή σήμερα στην βιβλιογραφία και την δημόσια συζήτηση, κυρίως στις ΗΠΑ, εμφανίζεται υπό το όνομα real estate 3.0.

 

Πως δουλεύει:

 

Κατ αρχάς το Web3, ορίζεται χαλαρά ως μια νέα φάση του Διαδικτύου που βασίζεται στην τεχνολογία blockchain, τα κρυπτονομίσματα και τα NFT, στοχεύει να «επιστρέφει την εξουσία στους χρήστες με τη μορφή ιδιοκτησίας επί των δεδομένων που οι ίδιοι παράγουν». (Η εξέλιξη του διαδικτύου στο **)

 

Το Real Estate 3.0 και το web3 βασίζονται στην πρόοδο από τις προηγούμενες εκδόσεις τους 1.0 και 2.0 αντίστοιχα . Μοιράζονται θέματα αποκέντρωσης (κατανεμημένη ιδιοκτησία), πρόσβασης (φαντάζοντας έναν κόσμο όπου κανείς δεν μένει έξω, σε χαρτοκουτι;;) και αυτοματισμού (μέσω της διακοπής της απαρχαιωμένης υποδομής που συντηρεί σήμερα η γραφειοκρατία που επιβάλλει το τραπεζικό σύστημα).

 

Τα NFTs

 

Αυτά αποτελούν μια ειδική μορφή "κρυπτονομισματων" όπου όμως το κάθε ένα είναι μοναδικό και αντιστοιχεί με την αξία ενός κλάσματος κάποιου χειροπιαστού "πράγματος" με κάποια αξία. Πχ ενός αντιγράφου έργου τέχνης ή του δικαιώματος μιας πατέντας.

Στην περίπτωση του real estate 3.0, ένα NFT αντιστοιχεί σε ένα κλάσμα ιδιοκτησίας ενός ακινήτου.

Έτσι, πχ, ένα διαμέρισμα 100τμ με εμπορική αξία 250.000 ευρώ μπορεί να αντιστοιχηθεί με 500 τεμάχια NFTs, αρχικής αξίας 500ευρω το ένα.

 

Ένας αγοραστής του, μπορεί να αρχίσει να αποκτά τα ιδιοκτησιακά του κλάσματα και δικαιώματα χρήσης του για κατοικία η εμπορικό ακίνητο πχ με μία προκαταβολική αγορά ενός μικρού ποσοστού ΝFTs (πχ το 1%) και την υποχρέωση αγοράς τουλάχιστον 1 NFT κάθε μήνα στην εκάστοτε τρέχουσα αξία του NFT (στο πιο πάνω παράδειγμα).

 

Κάθε συντήρηση ή βελτίωση στο ακίνητο τροποποιεί προς τα πάνω την αξία των αντίστοιχων NFTs, ενώ αντιθέτως κάθε μήνα αφαιρεί από την ονομαστική αξία του και ένα ποσοστό απόσβεσης /παλαιότητας ακινήτου.

 

O ιδιοκτήτης ή κατασκευαστής του ακινήτου είναι υποχρεωμένος να διατηρήσει αυτά τα ψηφιακά πάγια έως την πλήρη εξαγορά τους από τον αντισυμβαλλόμενο ή να τα πουλήσει σε τρίτο, που όμως θα πρέπει να τηρήσει την ίδια συμφωνία. Εναλλακτικά μπορεί να χρησιμοποιήσει την σύμβαση αγοροπωλησιας NFTs ως εγγύηση για την λήψη δανείου από τράπεζα (αν είναι ντιπ χαζός) η από DeFi (decentralized finance) εταιρία, έναντι άλλου ψηφιακού μέσου συναλλαγών για να κάνει την δουλειά του.

 

Στην περίπτωση που αθετηθουν οι όροι της σύμβασης, ο ενοικιαστής/κάτοχος κλασματικης ιδιοκτησίας δεν θα έχει το δικαίωμα μεν να το χρησιμοποιεί, αλλά δεν χάνει τα NFTs/κλάσματα ιδιοκτησίας που ήδη έχει αγοράσει! Αυτά μπορεί να τα αλλάξει με NFTs, στην τρέχουσα αξία τους, με NFTs άλλου ακινήτου ή να τα ρευστοποιήσει σε ευρώ σε ένα ανταλλακτηριo ψηφιακών παγίων ή σε DeFi στην τρέχουσα τιμή τους.

 

Οι φόροι επί του ακινήτου (ΕΝΦΙΑ, δημοτικοί κλπ) βαρύνουν τους κατόχους των NFTs κατ αναλογία. Η πώληση των NFTs δεν θεωρείται εισόδημα αφού αφορά την πώληση ψηφιακού παγίου (φορολογείται μόνο η πιθανή υπεραξία του). Τα NFTs κληρονομούνται ή μεταβιβάζονται ως ψηφιακά πάγια μαζί με τους όρους της συμφωνίας που τα παρήγαγε αρχικά. 

 

Με λίγα λόγια, έτσι δημιουργείται ένα ευέλικτο, φιλικό και ελκυστικό οικονομικό πλαίσιο άμεσης διάθεσης υφιστάμενων κενών ακινήτων προς ενοικίαση/κλασματική ιδιοκτησία με παράλληλη δημιουργία εναλλακτικης ρευστοτητας συναλλαγών, που μπορεί να συντηρήσει και τον κατασκευαστικό τομέα και τον τομέα των σχετικών υποστηρικτικών μηχανισμών λειτουργίας αυτού του είδους αγοράς.

 

Παράλληλα όμως, δημιουργούνται και πολύ απειλητικά αντικίνητρα για την επιτάχυνση των πλειστηριασμών των παλαιών κόκκινων δανείων, όπως σχεδιάζουν αναμένουν οι τράπεζες και τα funds κόκκινων δανείων για να τα χρησιμοποιήσουν για ένα δεύτερο γύρο δανειοδοτήσεων από την πώληση κατασχεμένων, έχοντας ήδη υπερεκμεταλλευτει σε μεγάλο βαθμό τον προηγούμενο κύκλο δανεισμού. Θα αναγκαστούν να αυτοαναιρεθούν ακολουθώντας το real estate 3.0 για να μην καταρρεύσουν!

 

Έξυπνα Συμβόλαια

 

Τα έξυπνα συμβόλαια είναι μια σημαντική τεχνολογία blockchain που επιτρέπει την εφαρμογή των πιο πάνω αυτόματα. Ένα έξυπνο συμβόλαιο είναι βασικά κώδικας υπολογιστή που μπορεί να εκτελεστεί μόνος του καθώς και να επιβάλει μόνος του τους όρους και τις προϋποθέσεις μιας νομικής συμφωνίας. Ένα έξυπνο συμβόλαιο μπορεί να παρακάμψει ακριβούς «μεσάζοντες» όπως τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Πάνω σε αυτά αναπτύσσονται ήδη ταχύτατα οι DeFi.

 

Τα έξυπνα συμβόλαια λειτουργούν ως υποστηρικτικές δομές για άτομα που σχεδιάζουν να χρησιμοποιήσουν την ακίνητη περιουσία ως περιουσιακό στοιχείο, επειδή εκτελούν ακαριαία (σε blockchain) πρωτόκολλα συναλλαγών σύμφωνα με νομικά πλαίσια και διμερείς συμφωνίες, χωρίς να απαιτείται οποιοσδήποτε τρίτος για να τις επικυρώσει.

 

Με απλά λόγια: ένα έξυπνο συμβόλαιο εισάγει έναν αξιόπιστο τρόπο για την εκτέλεση γρήγορων και αυτοματοποιημένων συναλλαγών για όλα τα πιο πάνω .

 

Defi, συνεταιρισμοί δανειοληπτών, νέες ψηφιακές υπηρεσίες και κοινωνική οικονομία.

 

Ο συνδυασμός των πιο πάνω τεσσάρων οργανωτικών δομών, σε διάφορες παραλλαγές, είναι η αναμενόμενη εξέλιξη που λειτουργεί ως πολλαπλασιαστής της νέου τύπου αγοράς που δημιουργείται έτσι. 

 

Προφανώς είναι θετική η ιδέα δημιουργίας "τράπεζας ακινήτων" και η διάθεση τους για κοινωνικούς σκοπούς, αλλά και αυτή χωρίς, τα στοιχεία κάποιας καινοτομίας που "σπάει αυγά" λειτουργεί τελικά για την διατήρηση του σημερινού συστήματος έκδοσης τραπεζικού δανεισμού, μέσω του δημοσίου δανεισμού και δεν αποκλείει τις ίδιες παθογένειες σε μελλοντικές οικονομικές ή άλλες κρίσεις.

Τα κρυπτογραφικά στοιχεία συναλλαγών NFTs και τα έξυπνα συμβόλαια είναι καλές και ήδη δοκιμασμένες τεχνολογίες για την κλιμάκωση του όγκου συναλλαγών που απαιτείται για την υποστήριξη αυτών των αγορών real estate 3.0 με αυξανόμενη ρευστότητα.

 

Ήδη υπάρχουν παραδείγματα μικρής κλίμακας εφαρμογής των πιο πάνω ιδεών, κυρίως στις ΗΠΑ, αλλά δεν έχουν ακόμα "απογειωθεί" αφού αναπτύχθηκαν εκεί κάτω από άλλες οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες και όχι για την ρύθμιση των αμαρτιών των μνημονίων, όπως εδώ. Ο αχταρμάς των οικονομικών μέτρων του Τράμπ, που έχει οδηγήσει ήδη σε αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών πάνω από το 6,5%, δημιουργούν και συνθήκες νέων στεγαστικών κρίσεων και εκεί αλλά και σε άνοδο των νέων αυτών μορφών εξωτραπεζικης χρηματοδότησης (που μάλιστα δεν κινδυνεύει καθόλου από μια επόμενη Leman Brothers).

 

Εδώ το ίδιο μπορεί να γίνει με σχετικά μικρό έως και μηδενικό δημοσιονομικό κόστος, και με αφορμή της ανάγκης παροχής μιας πραγματικής δεύτερης ευκαιρίας στους δανειολήπτες με πρώτη κατοικία που τα έχασαν. Ακυρώνοντας όλες τις πράξεις στα finds κοράκια με παράλληλη όμως ανάπτυξη των πιο πάνω μηχανισμών-καινοτομιών, για να σταματήσει επιτέλους το διαρκές φαγοπότι μιας χούφτας ημετέρων τους και το ληστρικό μονοπωλιακό δικαίωμα παραγωγής χρήματος (και από δάνεια επί κόκκινων δανείων). Μία και καλή!

 

Προφανώς και δεν υπάρχουν λεφτόδεντρα. Σπιτόλεφτα όμως, που τελειώνουν μια και καλή την αέναη δημιουργία κόκκινων δανείων, μια χαρά, μπορούν να υπάρξουν! Και δεν υπάρχει κανένας νόμος της ΕΕ ή άλλων "θεσμών" που να απαγορεύει την εφαρμογή τους.

 

 

* Το Tuvalu, που μας άφησε με το χάλκινο μετάλλιο στον πιο πάνω ντροπιαστικό πίνακα, είναι το τρίτο μικρότερο κράτος στον κόσμο με πληθυσμό 10.450 άτομα. Φαίνεται ότι δεν πνίγηκαν αυτοί που έχασε επειδή το μικρό αυτό νησάκι στην μέση του Ειρηνικού βουλιάζει αλλά ίσως να έπεσε καμία γρίπη για να χάσει μερικές δεκάδες πάρα πάνω απ ότι συνήθως. Οπότε φαίνεται ότι δεν τους λαδώσαμε...

 

**  Το τι είναι το web3.0 που το τρέμει ο Musk όπως ο διάβολος το λιβάνι, εδώ για όσους/ες το προσπέρασαν αδιάφορα ΕΔΩ.